気温と共に財布の中身も寒い日が続く今日この頃です。今回はちょっと住宅ローン
を借換を検討してみたので、その話を記事にします。あくまでも私の勝手な判断ですし、未来は予測できませんので、借換えを勧める訳ではないです。借換えを検討されてる方にどんな手続きの流れだったか参考になればと思い記事にしました。
- 当初の住宅ローン内容
- 住宅ローン借替え検討するきっかけ
- 住宅ローン借替えの不安要素①
- 住宅ローンの借替えの不安要素②
- 住宅ローンの借替えの不安要素③
- まとまった金がある人はそのままで繰り上げ返済の検討もあり。
- 結果本審査が通らなかった。
当初の住宅ローン内容
まず、私は4年前にフルローンで住宅を購入しました。３４００万円を３５年ローンです。4年前はもうすでに低金利と言われていましたので、住宅金融公庫のフラット３５sを選びました。フラット３５sで金利が０.９８%（最初の10年）その後１.５８%で３４００万円の９割を借り、クレディセゾンで残り１割を１.３%の金利で借りました。ここでなぜフラット３５sを９割しか借りなかったかと言うと、フラットって９割借りる場合と１０割（全て）借りる場合と金利が変わってきます。９割以内の方が金利が低いのです。ですので取扱金融機関もフラット３５で９割のこり１割を取扱金融機関が貸し出すというプランの商品を用意してる金融機関があるのです。この時の私の頭ではこんだけ金利低いから絶対固定でいいだろうと思っていました。
住宅ローン借替え検討するきっかけ
当初のフラット３５sも残りの１割のローンもクレディセゾンで借りました。そのクレディセゾンから新たな住宅ローンの商品の紹介とその商品に乗り換えた場合のトータルの差額が計算された紙が家に届きました。その紙をみると、当初より金利が下がっていてトータルの支払いは少なくなり、１ヶ月の支払い負担も低くなる計算でした。ちなみにフラット３５って団信つけると負担が増えるのでつけてませんでした。民間の金融機関なら、基本的に団信つけるのが条件だったり、元々の金利等に含まれていて、新たに負担が増える事はないとこが多数だと思います。それも少し不安であり、借替えを検討するきっかけにもなりましたが、一番の大きなきっかけは住信SBIの住宅ローン金利を見た時です。借替えで諸条件はありますが、０.４１８%（２０１９年１２月時点）という広告を見た時です。あ、もちろん変動金利ですよ。それにしても０.４１８ %と言うのは衝撃的でした。しかも団信込みです。これは借替えするしかないと思いもう少し詳しく調べました。
住宅ローン借替えの不安要素①
住宅ローン借替えでの不安要素の一番はこれじゃないでしょうか。借替えに伴う諸費用の負担が重い。銀行への手数料であったり、抵当権設定する司法書士に払う費用等が再びかかってくる事ではないでしょうか。借替えの諸条件はこの設定にしました。
住信SBI銀行のシュミレーションです。これによると、諸費用総額は９１６，４００円となっています。事務手数料が高い。２.２%ぐらいですから。３０００万借りるとすればそれだけで６６万円です。あくまでもシュミレーションですので多少上下すると思います。諸費用もまとめてローン借りる場合には、少し多めに見積もっておきましょう。住信SBI銀行にも電話で確認すると、あまりにもかけ離れて他場合には連絡したり、資料の提出を求めたり、住信側の判断で減らされたりするらしいですが、少し多いぐらいは大丈夫との事です。むしろ少し多めの方が足りないという事にならない為には良いとの事です。そりゃーそーですよね。借替えする場合、住信側が司法書士を指定してきます。指定された司法書士なので、こちらでは正確な費用わかりませんよね。なのでシュミレーションして貰いその額より少し多いぐらいなら、問題ないとの回答を頂きました。
住宅ローンの借替えの不安要素②
元抵当権を削除して新たに抵当権設定するのが上手いこと行くかどうかです。住信SBI銀行のホームページでは、新たな借入日に元の借入返済。かつその日に抵当権の設定が基本となる見たいです。重要なのは、元借入の返済日に抹消書類の受取日となるみたいです。受取日に指定された司法書士に届くようにしなければなりません。後日になる場合もあるみたいですが、基本は当日です。そんなにスムーズにいくものなのか不安です。元借入の返済日と新たな借入日が同日なのはわかりますが、抹消書類も当日って。前もって用意しといてもらうのでしょうか。返済を見越して前もって書類を発送しなければ当日なんて無理な気がしますがどうなってるんでしょう。これは後日実際にスムーズにいけばまた記事に追記します。今は正式審査の結果待ちの状態です。
住宅ローンの借替えの不安要素③
こればかりは未来は誰にもわからないので、どうしようもないですが本当に借替えしてよかったかどうか。固定から変動、変動から固定。どちらにしても金利が上昇するかどうかなんて分かりません。分かってる人ならそもそも投資で成功していると思います。ですのでこの不安は取り除けないです。あくまでも私はシュミレーションの結果、今の金利のままなら借り換えた方が魅力的に思えたので、借換える事にしました。毎月の返済額が減るのはすごく助かるし、浮いた金額で繰り上げ返済していこうと思います。諸費用込みでも毎月の返済額は下がります。
何年後かにあの時借替えしなければ良かったと思うかもしれません。その時は笑ってください。
まとまった金がある人はそのままで繰り上げ返済の検討もあり。
そのままですが、上記の借換えのシュミレーションを見てて思ったのが、借換えをして諸費用込みでもトータル支払いが１００万円ちょい安くなるという事でした。あれ？と思う方もいると思います。トータルの支払いが１００万円ちょいなら、繰り上げ返済した方が良くない？シュミレーションをしてみると、やはり１００万円ちょい総支払額が減ります。ですので、諸費用分程のまとまった金額を持っているなら、現状のまま繰り上げ返済をするのもありかと思います。私は諸費用払うまとまった金がないので、借換えを検討します。
結果本審査が通らなかった。
まさかの展開です。まさか審査が通らないって。そんなのあり？ちょうど最近カードの引き落し時に残高足りない事がありました。すぐに支払いましたけど、もしかしてその影響？住信SBIのローンは諦めて他のとこ検討してみます。住信SBIがダメだったので次は自分銀行住宅ローンを申し込みました。